海外父母在澳洲卖房，要交资本利得税（CGT）吗？

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简短回答：要交。只要父母卖房时是 foreign resident for tax purposes，出售澳洲的房产就要在澳洲交资本利得税（CGT）。而且和澳洲税务居民相比，通常 不能享受 50% CGT 折扣，不能用自住房免税（main residence exemption），税率 从第一元起就是 30%。很多家庭是在交割时被扣了房价的 15%，才第一次意识到这个问题。

第一步：父母现在是不是 foreign resident？

税务居民身份和签证、国籍是两回事。ATO 明确说，判断税务居民不用移民局的规则：有 PR 或澳洲国籍的人，可能已经不是澳洲税务居民；反过来也一样。ATO 主要看实际住在哪里、打算长住哪里、家人和工作在哪里、资产在哪里等因素。

常见情况是：父母以前在布里斯班住过几年，后来回国定居，房子留着出租。这种情况下，卖房时他们很可能已经是 foreign resident。具体要按 ATO 的 residency tests 逐一判断。

foreign resident 卖房的三条规则

• CGT 范围：foreign resident 一般只就 taxable Australian property 交 CGT，澳洲的房地产就属于这一类。在海外的房子、股票不在澳洲 CGT 范围内。
• 没有完整的 50% 折扣：2012年5月8日之后买入的资产，foreign resident 不能享受完整的 50% CGT discount。如果持有期间有一段时间是澳洲税务居民，那段时间可以按比例享受折扣。
• 不能用自住房免税：2020年6月30日之后出售的房产，foreign resident 不能申请 main residence exemption，即使以前是自己的家也不行。唯一的例外是通过 life events test：连续做 foreign resident 不超过6年，并且在这期间本人、配偶或未满18岁子女患绝症（terminal medical condition），配偶或未满18岁子女去世，或因婚姻／关系破裂签订正式协议而卖房。
• 没有免税额：2025–26 财年 foreign resident 税率：$135,000 以内 30%，$135,001–$190,000 37%，$190,000 以上 45%。好的一面是，全年都是 foreign resident 的人可以申请免交 Medicare levy。

算一算：一个例子

假设一对父母住在海外，2015年在 Sunnybank 买了一套公寓出租，加上印花税和律师费，成本是 $520,000。2026年签合同以 $800,000 卖出，中介和律师费 $20,000。他们持有期间一直是 foreign resident，当年在澳洲没有其他收入。

• 资本利得：$800,000 − $520,000 − $20,000 = $260,000（没有 50% 折扣，全额计税）
• 按 2025–26 年 foreign resident 税率：$60,850 + ($260,000 − $190,000) × 45% = $92,350
• 交割时买家已预扣 15%：$800,000 × 15% = $120,000
• 报税后，多扣的 $27,650 作为 credit 退回

如果同一套房子的业主是全程的澳洲税务居民，可以用 50% 折扣，计税的资本利得只有 $130,000，还有免税额，税会少很多。所以，卖房前先确认身份、先算税，非常重要。

常见问题

父母有 PR 或澳洲国籍，就不用按 foreign resident 交税吗？

不一定。税务居民和签证、国籍无关，主要看他们实际在哪里生活。长期住在海外的 PR 或公民，也可能是 foreign resident。

房子以前是父母自住的，可以免税吗？

如果卖房时他们是 foreign resident，一般不可以，除非符合上面讲的 life events test。如果他们打算回澳洲长住，在重新成为澳洲税务居民之后再卖，结果可能不同，这要按个人情况具体分析。

父母不在澳洲，怎么报税？

他们需要为签合同的那个财年报一份澳洲税表（个人报税），申报这笔资本利得和当年的租金收入，并申请预扣的 credit。注册 tax agent 可以代为办理。

2027年7月1日的 CGT 新规有影响吗？

CGT 新规适用于2027年7月1日之后产生的资本利得，详见我们的文章 负扣税和 CGT 新规。ATO 目前没有说明这些新规如何适用于 foreign resident，打算2027年以后再卖的，要留意最终规则。

卖房前的清单

1. 先确认父母（以及每一位共同产权人）卖房时的税务居民身份。
2. 记下买房日期（是否在2012年5月8日之后），以及他们做澳洲税务居民的年份。
3. 整理成本资料：购房合同、印花税、律师费、装修改建（capital improvements）的收据。
4. 签合同之前先估算 CGT，看 15% 预扣是否明显偏高，需要时提前申请 variation（ATO 最多需要28天）。
5. 交割后保留买家的 FRCGW Payment Confirmation 和交割结算单。
6. 为签合同的那个财年报澳洲税表，申报资本利得并申请预扣 credit。