负扣税和 CGT 新规已成法律：投资房业主在2027年7月1日前要做什么？

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2026年5月12日 Federal Budget 宣布的负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）改革已经成为法律，将于 2027年7月1日 起实施。对于布里斯班很多持有投资房的家庭来说，最关键的问题是：我的房子属于哪一类？新规开始前，我需要做些什么？

您的投资房属于哪一类？

负扣税新规适用于住宅类房产（residential property），影响大小主要取决于购买时间和房屋类型。

根据 Budget 的说明，新房一般指在空地上新建的住宅，或推倒重建后增加了住宅数量的房屋。单纯装修、或重建后没有增加住宅数量的，不算新房。

CGT 有什么变化？

从2027年7月1日起，个人、信托（trust）和合伙（partnership）适用的 50% CGT discount 将被取消，改为对持有满12个月的资产 按通胀（CPI）调整成本基数（cost base indexation），同时对实际资本利得征收 30% 最低税率。本身税率已在30%或以上的人不受这个最低税率影响。

新规不追溯。对于您已经持有的资产，2027年7月1日之前产生的增值仍享受 50% discount，只有之后的增值才按新方法计税。购买符合条件新房的投资者，卖出时可以在 50% discount 和新方法之间二选一。

政府自己举的一个例子：一套2022年以 $800,000 买入、2032年以 $1.6 million 卖出的房产，按新规计算的应税资本利得为 $485,643，而按 50% discount 计算是 $400,000。每个人的情况不同，但这说明提前规划2027年7月1日这个分界点是值得的。

哪些不变？

• 自住房的 main residence exemption 不变。
• 商业地产和股票不受负扣税新规影响。
• 自管养老金（SMSF）不在负扣税新规的范围内。
• 小企业 CGT concessions 不变。

部分细节仍在完善中

2026年8月，Treasury 就第二批法律草案征求意见，内容包括新房的详细定义、联名持有（joint tenancy / tenants in common）、通过继承或离婚财产分割取得的房产，以及2027年7月1日前后增值的分摊方法。后续还会有更多立法，所以在根据新规做决定之前，请先确认最终规则。

2027年7月1日前的清单

1. 找出每套投资房的合同日期，确认是在2026年5月12日晚上7:30之前还是之后签的，并保留好合同。
2. 如果是 Budget 当晚之后买的二手房，请按照「从2027–28财年起出租亏损可能只能结转、不能每年减税」来规划现金流。
3. 记下2027年7月1日这个日子。对于增值较多的房产，可以考虑当天做正式估值，是否会比 ATO 公式更有利。
4. 现在就整理好成本基数（cost base）的记录：购房合同、印花税（stamp duty）、律师费，以及资本性改善（capital improvements）的发票。
5. 如果打算买房，请注意新房和二手房现在的税务处理不同。
6. 不要仅仅因为税改就卖房或重组。卖房成本和再买房的印花税可能超过省下的税，请先针对自己的情况咨询专业意见。